Antes do lance, projeção realista. Lance, comissões, dívidas, taxas, reformas e legalização — cada centavo no orçamento.
Lance é o início. Decisão informada é cobertura completa dos custos, dos cenários e do timing — antes de comprometer capital.
Lance, comissão do leiloeiro, ITBI, registro e honorários — todos os desembolsos previsíveis precificados.
IPTU e condomínio em aberto, ações em curso, ocupação irregular — debulhados antes do lance.
Conservador, realista e otimista — com prazo de cada um. Sua decisão se sustenta no pior caso.
Quando você compromete, quando recupera, qual o custo de oportunidade. Liquidez tem preço.
A operação típica que acompanhamos tem o lance arrematado representando 55% a 65% do desembolso total. O resto se divide em custos previsíveis (impostos, comissões) e variáveis (dívidas, reforma) — e é aí que mora a surpresa de quem não planejou.
Investimento previsível começa por um plano que enxerga todos os custos.
Dados do imóvel, do edital e do mercado da região.
Cálculo completo: lance + taxas + dívidas + reforma + impostos.
Cenários conservador, realista e otimista com prazos.
Você decide com números na mão — não com expectativas.
Cenário-base referente a um apartamento de R$ 400 mil arrematado em leilão judicial. Valores variam por edital e por município — usado apenas para visualizar a lógica do plano.
Cada operação passa pela mesma régua. Quatro recortes técnicos antes de transformar um lance possível em recomendação de investimento.
Não o spread bruto entre avaliação e lance — o lucro líquido após comissão, ITBI, dívidas, reforma e impostos. Margem mínima sugerida em operações típicas: 25%.
IPTU e condomínio em aberto, ações paralelas, ocupação irregular, vícios não declarados. Cada risco com custo estimado entra na conta.
Tempo de imissão na posse + reforma + venda ou estabilização locatícia. Custo de oportunidade do capital incluído.
Reforma 30% acima do orçado, prazo 50% maior, dívidas levemente subestimadas — operação ainda fecha? Então é decisão.
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